南充市房地产管理局 南充市财政局关于实施物业管理有关问题及贯彻
《住宅共用部位共用设施设备修基金管理办法》的通知
南房发(2000[23]号)
驻市辖三区各单位,各县(市)财政局、房地产管理部门:
为了认真贯彻《四川省城市住宅物业管理暂行办法》(省政府第119号令)和南府办发[l999] 135号文件,使我市物业管理工作步人健康发展轨道,以及进一步搞活我市房地产开发市场、依法维护住宅区的公共秩序,为市民创造一个良好的居住环境,根据建设部、财政部建住房(98) 213号文颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和川建委发( 2000) 0068号文件精神,现结合我市物业管理现状对实施物业管理的有关问题和贯彻《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作如下通知:
一、物业管理是一项新型的社会学科,它涉及面广,直接影响着人们的生活环境和质量,物业管理工作体现了社会的文明程度。全市各方面都应关心,支持物业管理的建立和发展,加深认识物业管理工作的重要性和现实意义,促进我市物质文明和精神文明建设,提高市民的综合素质:进一步加强对物业管理工作的宣传,提高大家对物业管理的认识和理解,自觉维护和遵守物业管理的各项规定。
二、严格物业管理企业资质审批程序,把握好成立物管企业应备条件,积极引导和发展物业管理企业。
市辖高坪、嘉陵、顺庆三区的物业管理企业由市房地产管理局直接进行资质审查,县(市)物业管理企业的资质条件由县(市)房地产管理部门初审后,报市房地产管理局复审。复审合格后,再按省建委有关规定颁发物业管理企业资质等级证书。成立物业管理企业应具备固定的办公场所和50万元以上注册资金;自有流动资金不得少于30万元(其中货币资金不得少于50%);应具有相应的管理机构和与经营管理规模相适应的各类管理人员、专业技术人员,持有物业管理上岗资格证人员数额应达到规定的比例数。各县(市)房地产管理部门应积极培育物业管理企业,引导物业管理企业向社会化、专业化、规范化、市场化方向发展。对目前尚未进行资质审查的物管企业,尽快完善报批手续,凡未取得物业管理资质证书的,不得从事物业管理经营活动。
三、物业管理企业要依照法律法规及物业管理规定进行规范管理。
物业管理企业接受开发建设单位委托介入前期物业管理,必须按照建设部建住房[1999]246号文规定与业主签订建设部印发的《前期物业管理服务协议》,明确前期管理双方的权利义务。新建房屋竣工交付使用后,进住率达50%以上的住宅区,应成立业主委员会。
业主委员会建立后,可通过招投标方式选聘物业管理企业对住宅小区实施专业化管理,并由业主委员会与选聘的物管企业签订物业管理合同书。物业管理企业对住宅小区正式接收实行管理时应与业主委员会共同商议制定出具体的小区管理办法和规章制度,如《业主公约》、《房屋装修规定》等等。
四、物业管理企业应严格执行省建委与省物价局川价字费[1999]321号文《四川省城市物业管理服务收费暂行规定》,不得擅自扩大收费项目和提高收费标准。物业管理企业收取公共服务费标准,应报当地物价部门核定批准,并取得收费许可证,实行亮证收费。物业管理企业受委托代收水、气、电、通讯、有线电视等费用的,按照价内倒扣不高于3%的比例向委托企业收取代办服务费,受委托后不得向业主或者使用人员收代办服务费。物业管理企业应定期(如每季度)向住户张榜公布物管公共服务费和维修基金的收支情况,并自觉接受业主委员会的监督。
物业管理企业可以为物业业主或者使用人提供代请保姆、钟点工、清洗家用电器、代购商品及户内修缮等专项特约服务,并由物业管理企业与业主或者住宅使用人协商收取特约服务费。
五、城市住宅建设开发单位进行规划设计时,应充分考虑住宅区内的绿化、环卫、保安、消防、车位等物业管理相适应的设施场地条件。
新建房屋及配套设施全部竣工后,物业管理主管部门须参与其验收,验收合格后方可正式移交给物业管理企业实施管理,否则房地产产权产籍管理部门不予办理房屋产权手续。
六、商品房建设开发单位在办理房屋预售许可证时,应向物业管理主管部门明确物业管理用房具体位置、面积,并在商品房屋平面图上标明,同时出具办理房屋产权证及土地使用权证的证明文件,由物业管理主管部门代业主委员会办理房屋产权证并代为保存。
七、凡商品住房(包括拆迁还房)和公有住房出售后,都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。
(一)房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体柱、梁,楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间,走廊通道等。
共用设施设备是指住宅区或单幢住宅内,建设费用已分摊进人住房销售价格的井用的上下水管道、落水管、水箱加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、天燃气管线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库公益文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
(二)商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。被拆迁还房户按本幢或本小区内相同商品房价值缴交同比例的维修基金。商品房及拆迁还房维修基金属全体房屋业主共同所有。
(三)商品房及拆迁还房(包括住宅和非住宅房)维修基金收缴办法。
开发建设单位已出售且交付使用的商品房和已安置的拆迁还房,购房者和被还房户已办理房屋产权证尚未交付维修基金的,从2000年4月1日起,由物业管理公司会同业主委员会一次性或分期向产权人收取、对新建商品房开发建设单位在办理房屋产权总登记时,由房地产管理部门按售房总款2%的比例计收房屋维修基金。商品房及拆迁还房维修基金由房管部门开设专户存储。
(四)公有住房的售后维修基金,售房单位按售房款的20%提取(售房单位破产撤销、改制的除外),纳入财政专户储存,房管部门统一管理,专款专用。
八、各县(市)商品房及拆迁还房维修基金由当地房地产部门代管,高坪、嘉陵、顺庆三区商品房及拆迁还房维修基金由市房地产管理局代管。
九、维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号)维修基金必须专户存储,专款专用,专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金明细帐户一般按单幢住宅设置。
十、维修基金自存人维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。根据维修需要,由物业公司会同业主委员会提出维修计划,经房地产管理部门审核后拨付给物业管理企业实施维修。
维修基金不敷使用时,经当地房地产管理部门或业主委员会研究决定,按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
十一、物业管理企业对维修基金的使用应实行计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。财政部门和房地产管理部门有权对物业管理企业实行财务审计监督。
十二、业主或房屋使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金产生异议的,当事人可通过协商调解解决,协商调解不成的可向物业管理主管部门申请仲裁或向人民法院起诉。
十三、为推进我市物业管理工作,市辖三区及各县(市)所在城镇新建住宅必须实行物业管理,综合办公搂、商业大厦、机关大院、厂矿、大专院校以及公有住房售房单位和成建制乡镇凡有条件的住宅和住宅小区等均应积极推行物业管理。
二○○○年三月十一日